Ako kúpiť bytový komplex

Kúpa bytového komplexu je dlhý, niekedy komplikovaný proces. Je dôležité, aby ste našli bytový komplex, o ktorom si myslíte, že má potenciál zarobiť peniaze. V prípade potreby úzko spolupracujte s realitným agentom na hľadaní nehnuteľností a s účtovníkom na analýze finančného potenciálu bytového komplexu. Ak chcete požiadať o pôžičku, zhromaždte požadované informácie a oslovte niekoľkých poskytovateľov pôžičiek. Je tiež dobré poradiť sa s realitným právnikom, ktorý vám tento proces pomôže.

tenisové skóre láska

Kroky

Časť jeden zo 4: Hľadá sa bytový komplex

1. jeden Vyberte si, ktorý typ komplexu chcete kúpiť. Možno budete chcieť kúpiť bytový komplex, ktorý sa skladá iba z bytových domov. Mali by ste však zvážiť aj nákup komplexu so „zmiešaným využitím“. Tento typ komplexu obsahuje aj komerčné nehnuteľnosti, ktoré si môžete prenajať.
   • Komplex, ktorý v súčasnosti nie je zmiešaný, je možné previesť. Územné rozhodnutie to však musí umožniť.
   • Popremýšľajte tiež o tom, aké vybavenie má váš bytový komplex mať. Môže mať napríklad fitnescentrum, bazén alebo spoločné priestory na vykonávanie súkromných funkcií.
2. 2 Zvážte prijatie realitného agenta. Budete si chcieť kúpiť komplex v oblasti, ktorá neklesá. Agent vám pomôže tieto oblasti identifikovať. Porozprávajte sa s ostatnými vlastníkmi bytových komplexov o tom, či spolupracovali s agentom a či by ich odporučili.
   • V ideálnom prípade by ste mali ísť s niekým, kto pracuje ako agent na plný úväzok. Brigádnik nemusí poznať trh zvonka i zvnútra.
   • Samozrejme, môžete skúmať bytové komplexy sami. Skontrolujte online, hovorte s ostatnými investormi a prechádzajte po štvrtiach. Agent so skúsenosťami v bytových komplexoch vám však môže ušetriť čas.
3. 3 Navštívte bytové komplexy. Pred rozhodnutím o kúpe komplex vždy osobne navštívte. Mali by ste sa prejsť všetkými budovami v komplexe a prezrieť si všetky spoločné priestory. Robte si poznámky a pýtajte sa. Kúpa bytového komplexu je veľká investícia a nemali by ste ísť vpred, pokiaľ sa nebudete cítiť dobre so stavom budov.
   • Neprechádzajte iba jednou budovou komplexu. Ak tak urobíte, môžete predpokladať, že ostatné budovy sú v rovnocennom stave. Buďte skeptickí, ak agent predajcu odolá tomu, aby vám ukázal všetky budovy v komplexe.
   • Nezabudnite navštíviť večer, aby ste mohli skontrolovať ochranné prvky v apartmánovom komplexe. Chodníky by mali byť dobre osvetlené, dvere by mali byť správne zamknuté a nikto by sa nemal motať po okolí.
4. 4 Porozprávajte sa so súčasným vlastníkom. Stretnutím so súčasným majiteľom bytového komplexu môžete získať veľa cenných informácií. Buďte pripravení klásť príslušné otázky. Spýtajte sa napríklad na toto:
   • Koľko jednotiek je prenajatých? Financovanie bytového komplexu, ktorý sa prenajíma, bude jednoduchšie.
   • Ako dlho tam boli nájomníci? Komplex s dlhodobými nájomníkmi môže byť stabilnejší.
   • Prečo majiteľ predáva? Dôchodok alebo zmena investícií sú legitímne dôvody. Majiteľ, ktorý predáva, pretože prichádza o peniaze, je však označený červenou vlajkou. Majte na pamäti, že dôvod, prečo vlastník predáva, môže byť dôverný.
5. 5 Požiadajte o informácie o súčasných nájomcoch. Budete chcieť vedieť podrobnosti o ich prenájmoch. Požiadajte o „rent-roll“, ktorý by mal obsahovať nasledujúce informácie:
   • Zoznam nájomcov a ich jednotiek.
   • Rozmery každej jednotky.
   • Podmienky prenájmu.
   • Výška nájmu a vkladu.
   • Počet spální a kúpeľní v každej jednotke.
   Reklama

Časť 2 zo 4: Analýza ziskovosti

1. jeden Odhadnite, koľko si môžete účtovať za prenájom. Nemali by ste si kupovať bytový komplex, pokiaľ si to nemôžete dovoliť. Analyzujte, či si súčasný prenajímateľ prenajal jednotky príliš lacno alebo či je nájomné v súlade s trhovou sadzbou.
   • Nájdite online porovnateľné apartmánové komplexy. Pozrite sa, za koľko inzerujú svoje jednotky. Skvelý zdroj, ktorý vám pomôže zistiť ceny nájomného v okolí, nájdete na stránke https://padmapper.com/ .
   • Môžete sa tiež opýtať rôznych spoločností na správu nehnuteľností, aká je trhová sadzba vo vašej oblasti.
   • Ak má komplex komerčný priestor, potom vám realitný agent môže pomôcť zistiť, koľko si účtovať.
2. 2 Odhadnite svoje výdavky. Bytové komplexy potrebujú neustálu údržbu, takže je potrebné analyzovať náklady na údržbu. Získajte výpis ziskov a strát od súčasného vlastníka. Neverte jej však na 100%. Majiteľ môže niektoré čísla premiešať, aby zatraktívnil bytový komplex. Dôkladne skontrolujte informácie o výdavkoch:
   • Získajte daňové informácie komplexu od krajského odhadcu.
   • Odhadnite náklady na správu nehnuteľnosti kontaktovaním spoločnosti pre správu nehnuteľností. Spýtajte sa, koľko si účtujú. Spravidla sa ich poplatok zakladá na percente z očakávaného nájomného.
   • Vypočítajte sumu potrebnej údržby. Ak ste nikdy predtým nespravovali bytový komplex, obráťte sa na súčasného majiteľa. Spýtajte sa, koľko ročne minú na opravu každej jednotky alebo pozemkov. V ideálnom prípade by ste chceli minúť okolo 40 percent peňazí, ktoré beriete na prevádzkové výdavky.
3. 3 Spustite čísla. Veritelia vám neposkytnú peniaze na kúpu bytového komplexu, pokiaľ nepreukážete, že bude ziskový. Úzko spolupracujte s účtovníkom pri znižovaní počtu a vytváraní potrebných finančných dokumentov na preukázanie poskytovateľa pôžičky. Môžete nájsť účtovníka kontaktovaním spoločnosti verejných účtovníkov vo vašej krajine.
   • Vypočítajte svoj čistý prevádzkový príjem, ktorý predstavuje váš hrubý príjem znížený o výdavky.
   • Vytvorte analýzu peňažných tokov. Ukážte, aké množstvo peňazí, ktoré prichádzate, sa porovnáva s množstvom, ktoré utratíte. Ak začínate alebo v obdobiach, keď je trh s požičiavaním zlý, nemusí sa stať, že vám budú prichádzať nejaké peňažné toky.
   • Majte na pamäti, že veritelia budú prevádzkovať aj svoje vlastné čísla, rovnako ako odhadca, ktorý si komplex váži.
   Reklama

Časť 3 zo 4: Získanie financovania

1. jeden Skontrolujte svoju kreditnú správu. Máte nárok najedna kreditná správa zadarmokaždý rok. Váš veriteľ sa pozrie na vašu osobnú úverovú históriu, takže by ste ju mali vytiahnuť a skontrolovať chyby.Sporvšetko, čo nie je v poriadku.
   • Môžu byť napríklad uvedené účty, ktoré nie sú vaše, alebo môže byť účet nesprávne uvedený ako predvolený alebo v zbierkach. Môže byť tiež nesprávny úverový limit.
   • Začnite skôr. Celý proces riešenia sporu môže trvať až 60 dní. Než sa obrátite na poskytovateľov pôžičiek, budete potrebovať čistú kreditnú správu.
2. 2 Dozviete sa viac o komerčných pôžičkách. Pôžičky na komerčné nehnuteľnosti nie sú to isté ako pôžičky, ktoré si čerpáte na kúpu vlastného domu. Spravidla môžu byť pôžičky na 30 rokov alebo krátke až päť alebo sedem. Úrokové sadzby môžu byť tiež variabilné alebo pevné.
   • Ak môžete získať bezregresný úver, potom budova zabezpečí pôžičku ako zábezpeku. Pôžičky bez postihu však nie sú k dispozícii pre všetkých dlžníkov a budova musí zvyčajne mať hodnotu najmenej 2,5 milióna dolárov.
   • Pri regresnej pôžičke naďalej osobne nesiete zodpovednosť za pôžičku. V prípade zlyhania môžete byť žalovaní a môžete prísť o osobný majetok. Regresné pôžičky sú rizikovejšie, ale môže to byť jediný typ pôžičky, ktorý môžete ako nový prenajímateľ získať.
   • Komerčné pôžičky tiež vyžadujú zloženie zálohy okolo 30% z kúpnej ceny.
   • Ak máte ťažkosti so získaním komerčnej pôžičky, zvážte radšej získanie realitnej zmluvy. Realitné zmluvy si vyžadujú veľkú zálohu, ale je menej ťažké ich schváliť. Záloha môže byť nižšia, ako by požadovala banka, v závislosti od toho, koľko chce predávajúci.
3. 3 Vytvorte majiteľovi ponuku. Diskutujte o rozumnej ponuke so svojím realitným agentom, ktorý bude závisieť od stavu miestneho trhu. Ak je trh horúci, možno budete musieť zaplatiť požadovanú cenu - alebo dokonca viac.
   • Bez ohľadu na to, aký horúci je trh, trvajte na viazanosti 90 dní. Požiadajte o inšpekciu najmenej 60 dní. To vám dá 30 dní na kontrolu dokumentov pred zatvorením.
   • Ak využívate veriteľa, opýtajte sa ho, ako dlho potrebuje na vybavenie vašej pôžičky. V závislosti od vášho poskytovateľa pôžičky možno budete musieť požiadať majiteľa o viac času, aby bolo všetko dohromady.
4. 4 Nechajte budovu skontrolovať. Čo najskôr si najmite inšpektora so skúsenosťami v oblasti komerčných nehnuteľností, ak by sa neskôr vyskytli nejaké komplikácie alebo oneskorenia. Vyhľadajte inšpektora tým, že dostanete odporúčanie od realitného agenta alebo sa porozprávate s iným majiteľom bytového komplexu.
   • Vopred skontrolujte, čo sa bude kontrolovať. Opýtajte sa, či potrebujete najať odborného inšpektora na inšpekciu v bazéne alebo na tenisovom kurte.
   • Ak inšpektor zistí problémy, požiadajte predajcu o kredit, ktorý zníži sumu, ktorú zaplatíte. Alternatívne môže predávajúci vykonať opravy pred zatvorením.
5. 5 Zhromaždite požadované informácie o žiadosti o pôžičku. Keď podávate žiadosť, musíte poskytnúť veriteľovi informácie o bytovom komplexe, takže predtým, ako sa obrátite na veriteľa, zozbierajte nasledujúce informácie:
   • fotografie bytového komplexu
   • plány podlažia
   • mapa okolia
   • popis nehnuteľnosti (napr. počet jednotiek, rok postavenia atď.)
   • očakávané vylepšenia
   • informácie o nájme
   • kúpna cena
   • mená realitných agentov, právnikov a obchodných spoločností zapojených do transakcie
6. 6 Požiadajte o pôžičku. Oslovte viacerých poskytovateľov pôžičiek, aby ste mohli porovnať ich ponuky. Požiadajte o prihlášku a odošlite ju spolu s podpornou dokumentáciou. Ak pôžičkový pracovník potrebuje viac informácií, poskytnite ich čo najskôr.
7. 7 Porovnajte si pôžičky. Po vašom schválení vám veriteľ zašle list o úmysle alebo zoznam termínov. Analyzujte to opatrne. Bude v ňom uvedená suma, ktorú si môžete požičať, a ďalšie podmienky. Vyberte si pôžičku, ktorej podmienky sú pre vás najvýhodnejšie.
   • Podpíšte výrazový hárok alebo list o zámere pre veriteľa, ktorého si vyberiete. V tomto okamihu bude pravdepodobne potrebné zaplatiť váš vklad.
   • Veriteľ by mal nadviazať na plný (a konečný) úverový prísľub.
   Reklama

Časť 4 zo 4: Uzavretie v bytovom komplexe

1. jeden Najmite si právnika. Pred zakúpením bytového komplexu budete musieť podpísať veľa právnych dokumentov. Nesnažte sa robiť všetko sami. Namiesto toho by ste mali najať skúseného právnika, aby vypracoval a skontroloval všetky dokumenty. Advokát môže:
   • Návrh, dojednanie a preskúmanie kúpnej zmluvy.
   • Požiadajte majiteľa o kredity na vykonanie potrebných opráv.
   • Zaistite, aby bol názov jasný.
   • Nastaviť úschovu.
2. 2 Vytvorte spoločnosť s ručením obmedzeným na vlastníctvo bytového komplexu. Ak sa niekto v bytovom komplexe zraní, môže vás žalovať, pretože ste boli pri údržbe nedbanlivý. Ak súdny spor prehráte, môže si poškodená osoba vyhľadať váš osobný majetok, napríklad váš vlastný domov. Ak vlastníte komplex prostredníctvom spoločnosti LLC, sú chránené vaše osobné aktíva.
   • Vlastníctvo budovy ako LLC vás nechráni pred všetkými súdnymi spormi. Napríklad váš poskytovateľ pôžičiek vás môže žalovať, ak neplníte regresný úver. Vlastníctvo bytového komplexu ako LLC napriek tomu ponúkne významnú ochranu pred zranením a inými súdnymi spormi.
   • Založte LLCpredložením príslušných dokumentov ministrovi zahraničných vecí a získaním potrebných povolení alebo licencií. Môže vám pomôcť aj váš právnik, pretože to môže byť časovo náročné.
3. 3 Skontrolujte zmluvy a zverejnenia. Pri uzatváraní zmluvy o nehnuteľnostiach budete musieť spolu so svojím právnym zástupcom vykonať náležitú starostlivosť. Budete napríklad musieť urobiť nasledovné:
   • Nechajte si vyplniť vhodný prieskum názvu. Všeobecne je hypotekárny plán nedostatočný. Namiesto toho budete potrebovať prieskum titulov ALTA.
   • Skontrolujte akékoľvek zverejnenie informácií o majetku. Majiteľ môže napríklad prezradiť, že s majetkom nie je niečo v poriadku, čo inšpektor nezachytil.
   • Skontrolujte nájomné zmluvy a nájomné dokumenty nájomcov.
   • Zvážte vplyv územných obmedzení na bytový komplex. Ak chcete previesť komplex na zmiešané použitie, je to kľúčový krok.
   • Skontrolujte servisné zmluvy pre bytový komplex.
   • Získajte potrebné povolenie na vykonávanie opráv.
4. 4 Zúčastnite sa záverečnej. Váš advokát by sa mal zúčastniť na uzávierke spolu so zástupcom vašej LLC (ak ste ju vytvorili). Pri uzávierke by ste mali dostať rôzne dokumenty vrátane listu s vyhlásením o vyhovení a pridelených nájomných zmlúv a zmlúv.
5. 5 Najmite si niekoho na správu bytového komplexu. V závislosti od veľkosti komplexu by mohlo byť nemožné spravovať nehnuteľnosť sami bývaním na mieste. Namiesto toho by ste si mali najať spoločnosť zaoberajúcu sa správou nehnuteľností. Majetok budú spravovať výberom nájomného a plánovaním opráv.
   • Skontrolujte náklady. Spoločnosti pre správu nehnuteľností si spravidla účtujú 5 - 10% z vyzbieraného nájomného.
   • Porozprávajte sa s ostatnými prenajímateľmi a získajte odporúčania. Prípadne sa môžete obrátiť na miestne združenie apartmánov.
   • Porovnávajte spoločnosti spravujúce nehnuteľnosti na základe viac ako ceny. Prezrite si tiež služby, ktoré ponúkajú.
   Reklama

Otázky a odpovede komunity

Vyhľadávanie Pridať novú otázku

• Otázka Pre bytové domy, ktoré tvoria veľký komplex, ktorý je takmer taký veľký ako uzavretá komunita, je možné kúpiť iba ich podmnožinu, aby sa znížili riziká?Carla toebe
  Realitná maklérka Carla Toebe je licencovaná realitná maklérka v Richlande vo Washingtone. Aktívnou realitnou maklérkou je od roku 2005, realitnú kanceláriu CT Realty LLC založila v roku 2013. Vyštudovala Washington State University s BA v odbore Business Administration and Management Information Systems.Carla toebeOdpoveď experta na realitného makléra Všetky nehnuteľnosti sú potenciálne obchodovateľné. Ak sa však všetko nachádza na jednej parcele alebo na viacerých parcelách, ktoré sa prekrývajú, bolo by to komplikovanejšie, pretože by bolo potrebné rozdeliť túto časť, kde sa nehnuteľnosti nachádzajú. Potrebovali by ste vedieť, či je v listine niečo, čo by to neumožňovalo, a či by to mesto dovolilo alebo nie. Existuje mnoho vládnych agentúr, ktoré by sa museli odhlásiť a schváliť, aby k takémuto rozdeleniu došlo. Ak je každá z nich umiestnená na svojom vlastnom pozemku ako celok a nie je zdieľaná s žiadnym iným pozemkom v rámci komunity, a neexistujú proti nej žiadne listinné obmedzenia, pravdepodobne by išlo o zjednávanú položku s predávajúcim o zakúpenie podsekcie komunity. Mnoho komplexov bolo prevedených na byty, ktoré sú vlastnené osobitne, takže je to možné, pokiaľ neexistujú žiadne obmedzenia. Predajca je ochotný predať časť komplexu. Nie je to jednoduchý proces, pokiaľ nie je všetko schválené a zavedené a predajca predáva jednotlivé časti zvlášť. K dispozícii budú nové právne popisy pre oddelené časti a možno aj nové adresy. Môže byť potrebné aj opätovné zapojenie rozvodov a vodovod / kanalizácia. Budete tiež potrebovať územné schválenie, ak sa zamýšľaný účel zakúpenej časti líši od súčasného použitia.
• Otázka Mám 1 1/2 akra blízko štátnej univerzity, na ktorej chcem stavať byty. Ako nájdem investora? Ak vlastníte pozemok, návrh je o niečo ľahší. Získajte renomovaných dodávateľov, ktorí vám poskytnú cenové ponuky na stavebné náklady. Pridajte ďalšie prostriedky na pokrytie neočakávaných nákladov počas celého procesu výstavby. Budete tiež potrebovať kapitál na údržbu budovy, zatiaľ čo budete hľadať nájomníkov, ktorí v nej budú bývať. Zbalíte výdavky a predáte% vlastníctva kvalifikovaným investorom. Investori budete musieť predať za hodnotu, pretože sa nie je na čo pozerať. Máte iba pôdu a nápad. Ak je váš úver správny, môžete skúsiť kombinovať financovanie s bankovými pôžičkami. Ak vám poskytne viac kože v hre, ktorú investori skutočne chcú.

Opýtať sa Zostáva 200 znakov. Po zodpovedaní tejto otázky uveďte svoju e-mailovú adresu, aby ste dostali správu. Predložiť
Reklama